Prompt IA pronti da copiare.

Quando: Dopo la prima visita, quando hai solo le fotografie.

Cosa allegare: Foto nitide di ogni stanza, facciata, soffitti, bagni e impianti a vista.

Mi aiuti a preparare la prossima visita con il tecnico? Guarda le foto allegate di un immobile in [città], [tipologia], circa [m²] m².
1. Elenca i difetti che si vedono davvero (macchie, crepe, distacchi, impianti vecchi, infissi rovinati), indicando in quale foto.
2. Per ognuno indica le possibili cause, chiaramente come ipotesi.
3. Dai una gravità (bassa, media, alta) e una priorità.
4. Indica quale verifica chiedere a un tecnico e se il difetto può far crescere i costi.
5. Chiudi con le domande da fare al prossimo sopralluogo e una checklist prima dell'offerta.
Separa sempre i fatti che leggi nel materiale dalle tue ipotesi. Se un dato manca scrivi «non risulta» e non inventarlo. Non dare diagnosi definitive né costi certi.

Una foto aiuta a decidere cosa controllare: non sostituisce il sopralluogo di un tecnico.

Quando: Quando hai la visura storica completa e vuoi ricostruire la storia dell'immobile.

Cosa allegare: Visura storica in PDF, completa di tutte le pagine.

Leggi la visura catastale storica allegata e costruisci una tabella in ordine di data con: evento, dato prima, dato dopo, significato pratico, pagina del documento.
Considera intestatari, variazioni, frazionamenti, fusioni e cambi di categoria, classe, consistenza e rendita.
Poi elenca i passaggi poco chiari o incoerenti e i documenti da chiedere (atto di provenienza, planimetria, pratiche edilizie).
Separa sempre i fatti che leggi nel materiale dalle tue ipotesi. Se un dato manca scrivi «non risulta» e non inventarlo. Non dedurre dalla sola visura chi è il proprietario o se l'immobile è in regola con il Comune.

Il catasto non prova la proprietà né la regolarità edilizia: servono atto e accesso agli atti in Comune.

Quando: Asta o acquisto con perizia di stima già pronta.

Cosa allegare: Perizia completa con allegati.

Leggi la perizia allegata e prepara:
1. Una sintesi: immobile, diritti venduti, superfici, stato di occupazione, valore indicato.
2. Le criticità: difformità, abusi, vincoli, spese condominiali arretrate, occupanti.
3. I costi citati nel documento, con pagina.
4. I punti che il documento lascia aperti e le domande per tecnico, legale o custode.
Per ogni riga scrivi da dove viene: «scritto nella perizia», «mia lettura», «da chiedere a un esperto».
Separa sempre i fatti che leggi nel materiale dalle tue ipotesi. Se un dato manca scrivi «non risulta» e non inventarlo. Non trarre conclusioni legali e non stimare importi che la perizia non riporta.

La lettura dell'IA è un promemoria: la decisione di offrire va presa con un professionista.

Quando: Prima di firmare, soprattutto se vuoi frazionare, cambiare uso o affittare a breve.

Cosa allegare: Regolamento di condominio, verbali delle ultime due assemblee, ultimo rendiconto.

Leggi i documenti del condominio allegati e dimmi:
1. Se il regolamento vieta o limita frazionamenti, cambi di destinazione, affitti brevi, attività o modifiche alle facciate. Cita l'articolo.
2. Quali lavori straordinari sono stati deliberati o discussi, con importo e date di pagamento.
3. Se risultano debiti del proprietario attuale o cause in corso.
4. Quali domande fare all'amministratore prima della firma.
Separa sempre i fatti che leggi nel materiale dalle tue ipotesi. Se un dato manca scrivi «non risulta» e non inventarlo.

Le spese straordinarie già deliberate possono restare a tuo carico se il contratto non dice il contrario: scrivilo nella proposta.

Quando: Quando sei tu a comprare e l'agenzia ti dà il modulo da firmare.

Cosa allegare: Il testo della proposta o del preliminare.

Sono l'acquirente. Rileggi la proposta allegata e controlla se contiene, e con quali parole:
- per quanti giorni resta valida l'offerta;
- se la somma che lascio è un semplice deposito o già caparra, e quando cambia natura;
- condizioni che mi permettono di ritirarmi (mutuo, verifiche su documenti, condominio, regolarità edilizia, frazionamento o cambio d'uso);
- data del rogito e se è indicata come essenziale;
- chi paga le spese condominiali deliberate prima del rogito;
- possibilità di indicare un'altra persona o società come acquirente;
- consegna delle chiavi e accesso anticipato per sopralluoghi o lavori.
Per ogni punto dimmi cosa manca e proponi una frase più chiara da far valutare al notaio.
Separa sempre i fatti che leggi nel materiale dalle tue ipotesi. Se un dato manca scrivi «non risulta» e non inventarlo.

Una proposta accettata può già obbligarti: falla leggere al tuo notaio prima di firmare, non dopo.

Quando: Dall'offerta alla vendita, per avere tutto in un posto solo.

Cosa allegare: Documenti, preventivi, appunti di visita, date già fissate.

Organizza il materiale allegato in un dossier aggiornabile con queste sezioni:
1. Scheda immobile (indirizzo, dati catastali, superfici, stato).
2. Documenti presenti e documenti mancanti.
3. Criticità e verifiche aperte, con chi deve farle.
4. Numeri: prezzo, imposte, lavori, spese, ricavo previsto, con le ipotesi dichiarate.
5. Lavori previsti e imprese coinvolte.
6. Strategia di uscita (vendita, affitto, frazionamento).
7. Scadenze, soggetti coinvolti e decisioni ancora da prendere.
Separa sempre i fatti che leggi nel materiale dalle tue ipotesi. Se un dato manca scrivi «non risulta» e non inventarlo.

Aggiorna il dossier a ogni novità: un documento vecchio porta a decisioni sbagliate.

Quando: Quando devi chiedere un finanziamento o presentare l'operazione a chi mette capitale.

Cosa allegare: Dati dell'immobile, prezzo, lavori, ricavi previsti, tempi, finanziamento richiesto, costi accessori.

Prepara un business plan per [banca / investitore privato] su questa operazione: [descrizione breve].
Sezioni: descrizione dell'operazione, costi, ricavi, utile e rendimento, piano finanziario, tempi, rischi e azioni per ridurli.
Se il destinatario è una banca, metti al centro: come e quando viene restituito il debito, flussi di cassa mese per mese, garanzie, cosa succede se le vendite ritardano.
Se è un investitore privato, metti al centro: rendimento, capitale richiesto, durata, rischi e come esce dall'operazione.
Calcola gli interessi in modo prudente (debito intero per tutta la durata) e mostra la formula.
Prima di scrivere, elenca i dati mancanti e chiedimeli. Separa sempre i fatti che leggi nel materiale dalle tue ipotesi. Se un dato manca scrivi «non risulta» e non inventarlo. Non inventare documenti, incarichi o lavori già fatti.

È una base di discussione, non una valutazione certificata né una promessa di finanziamento.

Quando: Quando hai un primo conto economico e vuoi capire quanto è fragile.

Cosa allegare: Il tuo conto economico (anche una tabella copiata).

Ecco il conto economico della mia operazione: [incolla].
Ricalcolalo in tre casi: prezzo di vendita -10%, lavori +20%, vendita in ritardo di 6 mesi con interessi e spese che continuano.
Per ogni caso mostra utile e rendimento, e dimmi qual è il prezzo di vendita minimo sotto il quale vado in perdita.
Elenca le voci che di solito si dimenticano (imposte, notaio, tecnico, utenze, condominio durante i lavori, agenzia, imprevisti) e dimmi quali mancano nel mio conto.

Se l'operazione regge solo nello scenario migliore, non è un'operazione: è una scommessa.

Quando: Quando hai i documenti informativi di almeno due banche.

Cosa allegare: Prospetti informativi europei (PIES) o simulazioni delle banche.

Confronta le offerte di finanziamento allegate in una tabella: importo, durata, tasso, TAEG, rata, spese di istruttoria e perizia, assicurazioni richieste, penali, garanzie.
Calcola il costo totale di ciascuna per tutta la durata e dimmi quale costa meno e perché.
Segnala le condizioni che non capisco e le domande da fare al funzionario.
Separa sempre i fatti che leggi nel materiale dalle tue ipotesi. Se un dato manca scrivi «non risulta» e non inventarlo.

Confronta il TAEG, non solo il tasso: include spese e costi obbligatori.

Quando: Quando hai almeno due preventivi per gli stessi lavori.

Cosa allegare: Tutti i preventivi in PDF o foto leggibili.

Metti a confronto i preventivi allegati in una tabella unica: voce, quantità, unità di misura, prezzo unitario, totale, incluso / escluso, per ogni impresa.
Poi segnala: voci presenti in un preventivo e assenti negli altri, voci non confrontabili, differenze di prezzo anomale, frasi ambigue («a corpo», «come da sopralluogo»), condizioni di pagamento, tempi, smaltimento, posa e certificazioni.
Chiudi con le domande da fare a ogni impresa per rendere i preventivi confrontabili.
Separa sempre i fatti che leggi nel materiale dalle tue ipotesi. Se un dato manca scrivi «non risulta» e non inventarlo.

Confronta solo preventivi con le stesse quantità e le stesse lavorazioni: il totale più basso non è sempre il più economico.

Quando: Prima di aprire il cantiere e a ogni riunione settimanale.

Cosa allegare: Elenco lavori, imprese, data di inizio, vincoli (condominio, consegne, permessi).

Crea un cronoprogramma settimanale dei lavori: fase, durata, impresa, cosa deve essere finito prima, sovrapposizioni possibili.
Evidenzia le attività che, se ritardano, spostano la fine lavori. Indica i tempi morti da evitare e le decisioni da prendere entro una data (scelta finiture, ordini).
Per ogni fase aggiungi i controlli da fare prima di passare alla successiva.
Se mancano durate o dati, segnalali come ipotesi.

Allega il calendario al contratto d'appalto: senza date scritte non si può contestare un ritardo.

Quando: Quando compri tu i materiali e l'impresa mette solo la manodopera.

Cosa allegare: Planimetria, foto dello stato attuale, elenco dei lavori decisi.

Casa di [m²] m², [n] stanze. Lavori decisi: [elenco, es. bagno nuovo, pavimenti sopra l'esistente, porte, placche elettriche].
Prepara la lista dei materiali da acquistare divisa per stanza e per lavorazione, con quantità stimate (aggiungi il 10% di scarto per pavimenti e rivestimenti), unità di misura e accessori che si dimenticano spesso (battiscopa, colle, sigillanti, raccordi, scatole).
Indica cosa deve essere ordinato per primo per non fermare il cantiere.
Chiudi con le domande da fare all'impresa per confermare le quantità.

Le quantità vanno confermate da chi posa: un errore nelle misure ferma il cantiere più di un ritardo di consegna.

Quando: Dopo ogni visita, per avere traccia scritta.

Cosa allegare: Appunti vocali o scritti, foto della visita.

Trasforma i miei appunti della visita in cantiere del [data] in un breve verbale: lavori completati, lavori in corso, problemi trovati, decisioni prese, cose da fare con chi e entro quando.
Scrivi in modo semplice, pronto da inviare all'impresa via messaggio, e aggiungi in fondo le varianti di costo emerse, se ci sono.

Manda il riassunto all'impresa dopo ogni visita: ciò che è scritto si contesta meno.

Quando: Per mostrare a un acquirente o a un socio il risultato possibile.

Cosa allegare: Una foto originale per ogni ambiente, ben illuminata.

Partendo dalla foto allegata, crea un'immagine realistica dello stesso ambiente dopo una ristrutturazione in stile [stile].
Mantieni identici: posizione e misure di porte e finestre, muri visibili, altezza, proporzioni e inquadratura.
Cambia solo finiture: [pavimento], [colore pareti], [illuminazione], [arredi].
Non aggiungere né togliere pareti, aperture o elementi strutturali.

È un'immagine illustrativa, non un progetto: se la pubblichi, scrivi chiaramente «simulazione».

Quando: Casa vuota da mettere in vendita così com'è.

Cosa allegare: Foto dell'ambiente vuoto.

Arreda virtualmente l'ambiente della foto allegata per un annuncio immobiliare.
Non modificare pavimenti, pareti, finestre, porte, impianti, finiture, misure o disposizione reale.
Aggiungi solo arredi e decorazioni rimovibili (per esempio [divano, tavolo con sedie, lampade, tappeto]) in uno stile contemporaneo neutro.
Rispetta prospettiva, scala, luce e proporzioni. Non usare oggetti che fanno sembrare la stanza più grande e non nascondere difetti presenti nella foto: la casa deve restare riconoscibile.

Diverso dalla simulazione dei lavori: qui pavimenti, pareti e impianti non si toccano. Indica sempre che l'arredo è virtuale.

Quando: Quando la casa è pronta per essere pubblicata.

Cosa allegare: Scheda tecnica, planimetria, foto, APE.

Scrivi un annuncio per questo immobile: tipologia [ ], zona [ ], m² [ ], locali [ ], piano [ ], stato [ ], classe energetica [ ], punti di forza verificati [ ].
Acquirente ideale: [famiglia / coppia / investitore / studente].
Struttura: titolo breve, prime due righe che rispondono al bisogno dell'acquirente, descrizione degli ambienti, servizi in zona, dati tecnici, invito a visitare.
Usa solo dati presenti nel materiale. Niente superlativi vuoti. Proponi anche una versione breve per i social.

Ogni caratteristica scritta deve essere vera e documentabile: un annuncio ingannevole espone a contestazioni.

Quando: Frazionamenti o piccoli complessi con unità diverse (appartamenti, negozi, garage).

Cosa allegare: Elenco unità con superfici, prezzi previsti, tempi del cantiere.

Per le unità elencate prepara un piano di vendita: per ogni categoria (appartamenti, locali, box) indica a chi si rivolge, canale di vendita, prezzo di partenza e minimo accettabile, ordine di messa in vendita.
Stima in quali mesi possono arrivare gli incassi e confrontali con i pagamenti del cantiere e del finanziamento.
Segnala le unità meno vendibili e cosa fare se restano invendute.
Separa sempre i fatti che leggi nel materiale dalle tue ipotesi. Se un dato manca scrivi «non risulta» e non inventarlo.

Box e locali di solito si vendono più lentamente degli appartamenti: non contare sui loro incassi per rimborsare il debito.

Quando: Quando sei tu a vendere e ti arriva una proposta scritta.

Cosa allegare: La proposta firmata dall'acquirente.

Analizza la proposta allegata dal punto di vista di chi vende. Estrai in una tabella, con la pagina: prezzo, deposito o caparra, modo e tempi dei pagamenti, data del rogito, consegna delle chiavi, condizioni (mutuo, verifiche, vendita di un'altra casa), durata dell'offerta.
Indica i punti a mio favore, quelli rischiosi e quelli poco chiari.
Suggerisci se accettare, negoziare o chiedere chiarimenti e prepara una bozza di risposta.
Separa sempre i fatti che leggi nel materiale dalle tue ipotesi. Se un dato manca scrivi «non risulta» e non inventarlo. Le questioni legali vanno rimandate a notaio o avvocato.

Una proposta accettata può essere già un contratto vincolante: fai rileggere il testo prima di firmare.

Quando: Quando ricevi molti messaggi e vuoi capire chi è davvero interessato.

Cosa allegare: I messaggi ricevuti (senza dati personali).

Ecco alcuni messaggi ricevuti sul mio annuncio: [incolla, togliendo nomi e numeri].
Per ognuno proponi una risposta breve e cortese, con 2-3 domande per capire tempi, budget e se serve un mutuo.
Prepara anche le risposte alle domande più frequenti (spese condominiali, classe energetica, disponibilità per la visita) usando solo questi dati: [dati].

Non inviare documenti dell'immobile a chi non ha ancora visitato: prima la visita, poi le carte.

Quando: Prima di firmare come proprietario o se compri una casa già affittata.

Cosa allegare: Il contratto di locazione e la ricevuta di registrazione.

Leggi il contratto di affitto allegato e riassumi: tipo di contratto, durata e rinnovi, canone e aggiornamenti, deposito, chi paga quali spese, condizioni di recesso, data e prova della registrazione.
Segnala clausole poco chiare o potenzialmente non valide e le date importanti (scadenze, disdetta).
Se sto comprando la casa, dimmi quali informazioni servono per capire se il contratto vale anche nei miei confronti.
Separa sempre i fatti che leggi nel materiale dalle tue ipotesi. Se un dato manca scrivi «non risulta» e non inventarlo. Le valutazioni legali vanno rimandate a un professionista.

Se compri una casa affittata, data di registrazione e durata decidono quando potrai disporne.

Quando: Quando metti in affitto e vuoi poche richieste ma buone.

Cosa allegare: Dati della casa, canone, spese, requisiti che chiedi.

Scrivi un annuncio di affitto per: [tipologia, zona, m², arredata sì/no, canone, spese, classe energetica, disponibilità da].
Dichiara in modo chiaro e rispettoso cosa chiedo all'inquilino (documenti di reddito, referenze, durata minima), senza frasi discriminatorie.
Aggiungi le 5 domande da fare al primo contatto per selezionare le richieste.

Requisiti chiari subito ti fanno risparmiare visite inutili; criteri discriminatori sono vietati.