Cedolare secca al 10%: conviene sempre il canone concordato?
Il 10% di tasse non garantisce più guadagno: ecco come trovare il punto di pareggio fra canone libero e concordato.
Il dubbio reale
Affittare casa pagando il 10% di tasse invece del 21% sembra un affare. Ma se per ottenere l'aliquota ridotta devi chiedere un affitto più basso, quanto ti resta davvero?
I 3 fatti da sapere
1. Il 10% non vale ovunque.
Con il contratto a (generalmente 4+4), la è del 21%. Con il (generalmente 3+2), può scendere al 10%, ma soltanto nei comuni e nei casi previsti dalla legge.
2. Il canone concordato ha dei limiti.
L'affitto deve rispettare i valori stabiliti dagli accordi territoriali, in base alla zona e alle caratteristiche dell'immobile. Non puoi scegliere liberamente qualsiasi importo.
3. Ci sono anche vantaggi sull'IMU.
Per gli immobili affittati con un contratto a canone concordato conforme alla legge, l'IMU dovuta è ridotta del 25%. Con la cedolare secca, inoltre, si rinuncia agli aggiornamenti ISTAT del canone, sia nel libero sia nel concordato.
Il trabocchetto comune
Guardare soltanto la percentuale delle tasse.
Immagina di poter affittare lo stesso appartamento in due modi:
• Canone libero: 10.000 € annui. Cedolare al 21%: 2.100 €. Restano 7.900 €.
• Canone concordato: 8.000 € annui. Cedolare al 10%: 800 €. Restano 7.200 €.
In questo esempio, il canone libero lascia 700 € in più all'anno, nonostante le tasse più alte.
Il pareggio, considerando soltanto la cedolare, si raggiunge con un canone concordato di circa 8.778 €.
Attenzione: sono importi dopo la sola imposta sul canone, non il guadagno netto effettivo.
La mossa pratica
Prima di scegliere il contratto, verifica l'accordo territoriale e se hai diritto all'aliquota del 10%.
Poi confronta i due scenari sottraendo anche IMU, spese a tuo carico e costi di gestione.
L'affitto migliore non è necessariamente quello con meno tasse, ma quello che ti lascia il risultato economico più adatto alle tue esigenze.
Fonti e aggiornamento
Fonti normative: art. 3 D.Lgs. 23/2011; art. 1, comma 760, L. 160/2019; D.M. 16 gennaio 2017.
Contenuto informativo, in attesa di revisione professionale. Non è consulenza legale o fiscale: verifica il tuo caso con un professionista.