Frazionamento immobiliare: serve CILA, SCIA o permesso di costruire?

Introduzione

Dividere un appartamento in due non significa soltanto costruire una parete. Prima di iniziare i lavori devi verificare lo stato legittimo dell'immobile, il tipo di opere, i requisiti delle nuove unità e la pratica edilizia corretta.

Hai trovato un appartamento grande, magari da ristrutturare. L'idea è ricavarne due abitazioni indipendenti, una da vendere e una da affittare. Un'impresa ti dice che «basta una CILA».

Forse è così. Ma la pratica edilizia non si sceglie in base al nome commerciale del progetto: dipende dalle opere, dai titoli esistenti, dalla destinazione d'uso, dai vincoli e dalla normativa applicabile.

E sbagliare in questa fase può significare sospendere i lavori, correggere il progetto o affrontare costi che non avevi previsto.

1. La prima verifica riguarda l'immobile di partenza

Prima di disegnare le due nuove unità, un tecnico abilitato dovrebbe verificare lo stato legittimo dell'appartamento, confrontando lo stato reale con i titoli edilizi e la documentazione disponibile presso il Comune.

La planimetria catastale, da sola, non prova la conformità edilizia. Per esempio, un balcone chiuso senza il titolo necessario può risultare rappresentato al Catasto e avere comunque una posizione urbanistica irregolare.

Domanda da fare: «L'appartamento è legittimo nella configurazione attuale? E se ci sono difformità, come incidono sulla possibilità di frazionarlo?»

2. Che cosa si intende per frazionamento edilizio

L'art. 3 del D.P.R. 380/2001 include, in determinate condizioni, il frazionamento o l'accorpamento di unità immobiliari fra gli interventi di manutenzione straordinaria, anche quando varia la superficie delle singole unità o il carico urbanistico, purché non venga modificata la volumetria complessiva dell'edificio e resti l'originaria destinazione d'uso.

La classificazione generale dell'intervento non elimina però le altre verifiche: se sono previste opere strutturali, cambi d'uso, interventi sui prospetti o su un immobile vincolato, il percorso autorizzativo può cambiare.

3. CILA, SCIA, permesso: come orientarsi

Pratica o regime — Indicazione orientativa — Cosa verificare

CILA — Molti interventi non strutturali di manutenzione straordinaria possono rientrare nell'art. 6-bis del D.P.R. 380/2001 — Natura delle opere, conformità preesistente e disciplina locale

SCIA — Può essere richiesta per interventi riconducibili all'art. 22, anche in presenza di determinate opere strutturali — Elaborati, asseverazioni, autorizzazioni e normativa antisismica

Permesso di costruire o altro titolo previsto — Interventi rientranti nei casi dell'art. 10 e nelle ulteriori ipotesi disciplinate dalla legge — Entità delle trasformazioni, destinazione d'uso, vincoli e presupposti

Questa tabella non permette di selezionare autonomamente la pratica. La scelta spetta al tecnico abilitato, che deve verificare anche disposizioni regionali, strumenti urbanistici, norme comunali e vincoli.

La CILA, in particolare, non regolarizza automaticamente abusi edilizi precedenti.

4. Muri portanti, facciate e nuovi ingressi

Se il progetto prevede soltanto tramezzi non strutturali, il percorso può essere relativamente semplice. Ma se occorre aprire un varco in un muro portante o realizzare un nuovo ingresso, entrano in gioco altre valutazioni.

Il tecnico deve verificare la natura degli elementi interessati, le esigenze di progettazione strutturale, gli adempimenti sismici e i possibili riflessi sulle parti condominiali.

Non è prudente basarsi sulla frase «l'impresa l'ha già fatto in un altro palazzo»: un intervento simile può essere assoggettato a condizioni diverse.

5. Le nuove unità rispettano davvero i requisiti abitativi?

Una casa non diventa regolare soltanto perché possiede una cucina, un bagno e un accesso.

Per ciascuna unità vanno controllati, fra gli altri, superfici, altezze, illuminazione e aerazione, requisiti igienico-sanitari, sicurezza, accessibilità e conformità degli impianti.

Attenzione alle deroghe introdotte dal «Salva Casa»

Il D.L. 69/2024, convertito dalla legge 105/2024, ha introdotto nell'art. 24 del Testo unico edilizia specifiche ipotesi di asseverazione relative, tra l'altro, a determinate altezze interne fino a 2,40 metri e ad alloggi monostanza di superficie inferiore ai parametri ordinari entro limiti previsti.

Queste previsioni non autorizzano automaticamente a creare qualsiasi appartamento piccolo. Richiedono condizioni precise, tra cui i requisiti indicati nei commi 5-bis e 5-ter dell'articolo 24, e non eliminano le altre norme applicabili. Non basta leggere «20 metri quadrati» in un articolo online per concludere che un monolocale di 20 m² sia sempre ammesso.

6. Anche gli oneri e i tempi incidono sul progetto

Un frazionamento può comportare oneri, diritti di segreteria, costi tecnici, verifiche strutturali, aggiornamenti catastali e impiantistici. Alcune voci dipendono dal Comune e dalla tipologia d'intervento.

Chiedi quindi due documenti distinti: una valutazione preliminare di fattibilità e un quadro economico indicativo, con le voci ancora da approfondire. Un prezzo «a corpo» per i soli lavori non è una stima del costo complessivo dell'operazione.

7. Che cosa succede a fine lavori?

Il percorso amministrativo va definito per il caso concreto. Può comprendere:

• Adempimenti di fine lavori e depositi tecnici previsti dal titolo utilizzato.

• Aggiornamento catastale delle nuove unità.

• Dichiarazioni di conformità per gli impianti realizzati o modificati nei casi previsti dal D.M. 37/2008.

• Segnalazione certificata di agibilità, quando dovuta ai sensi dell'art. 24 del D.P.R. 380/2001.

• Eventuali adempimenti relativi a prestazioni energetiche, condominio e forniture.

L'agibilità non si presume dal solo deposito della CILA o dalla variazione catastale: occorre verificare gli adempimenti effettivamente applicabili.

8. Un esempio di errore costoso

Caso illustrativo. Acquisti un appartamento di 115 m² contando di ricavare due unità. Dopo l'acquisto, emerge che uno dei futuri alloggi non avrebbe adeguata illuminazione naturale; per risolvere servirebbe modificare un'apertura esterna, su una facciata soggetta a particolari vincoli.

Il problema non è «quale modulo compilare». È capire se quella seconda abitazione sia autorizzabile e realizzabile. Se la risposta fosse negativa, l'intero piano economico potrebbe cambiare.

9. Le sei domande da fare prima di firmare

• I titoli edilizi disponibili rappresentano correttamente l'immobile?

• In quale categoria d'intervento rientrano le opere che intendo fare?

• Quale pratica edilizia sarà necessaria e quali autorizzazioni ulteriori serviranno?

• Ogni unità rispetta requisiti abitativi e regole locali?

• Sono previsti oneri, verifiche strutturali o vincoli condominiali?

• Il tecnico può consegnarmi un progetto preliminare con criticità e costi stimati?

Come può aiutarti SpazioCerto

Nell'area Fattibilità puoi iniziare a organizzare le informazioni e le ipotesi del progetto. Gli Strumenti PRO aiutano a ragionare su scenari e costi, ma non sostituiscono l'accesso agli atti, il sopralluogo o l'asseverazione di un professionista abilitato. I servizi operativi richiedono la registrazione.

Il titolo edilizio giusto è la conseguenza di un progetto verificato, non il punto di partenza per decidere se acquistare.

Fonti e approfondimenti

• D.P.R. 380/2001, art. 3 – definizione degli interventi

• D.P.R. 380/2001, art. 6-bis – CILA

• D.P.R. 380/2001, art. 24 – agibilità

• D.L. 69/2024, convertito in legge 105/2024 – «Salva Casa»

*Contenuto divulgativo, aggiornato al 21 ottobre 2026. La scelta del titolo e la verifica dei requisiti devono essere svolte da un tecnico abilitato secondo la normativa vigente nel luogo dell'intervento.*