Il conto economico di un frazionamento: le voci che spesso si dimenticano
Molte valutazioni si fermano a tre numeri: prezzo d'acquisto, costo dei lavori, prezzo di vendita. Un'operazione reale ha molte più voci. Metterle tutte in fila prima di decidere è il modo migliore per evitare sorprese.
Introduzione
Molte valutazioni si fermano a tre numeri: prezzo d'acquisto, costo dei lavori, prezzo di vendita. Un'operazione reale ha molte più voci. Metterle tutte in fila prima di decidere è il modo migliore per evitare sorprese.
Le voci di costo
Acquisto
• Prezzo dell'immobile
• Imposte d'acquisto (variano in base al tipo di acquisto e all'acquirente)
• Notaio, eventuale mediazione, perizie e visure
• Per le aste: eventuali spese di procedura e liberazione
Progetto e pratiche
• Parcelle di tecnici (progetto, direzione lavori, sicurezza, pratiche catastali)
• Diritti e , se previsti
• Eventuali sanatorie di difformità
Lavori
• Opere edili e finiture
• Impianti separati e allacci
• Imprevisti: è prudente prevedere una riserva
Tempo e denaro
• Interessi del mutuo o costo del capitale
• IMU, utenze e spese condominiali durante i lavori
• Assicurazioni
Uscita
• Commissioni di vendita o costi di messa in affitto
• Imposte sul risultato, che dipendono da chi realizza l'operazione (privato o società) e vanno valutate con un commercialista
Tre scenari, non un numero
Scenario — Ipotesi
Prudente — Lavori più costosi, tempi più lunghi, prezzo di vendita più basso
Base — Valori in linea con preventivi e prezzi di zona
Favorevole — Tutto procede come previsto
Se l'operazione regge solo nello scenario favorevole, il rischio è alto.
Da dove prendere i dati
• Preventivi scritti e dettagliati, non stime verbali.
• Valori di zona da fonti pubbliche come l'Osservatorio del Mercato Immobiliare.
• Tempi reali di pratiche e allacci, chiesti al tecnico.
Gli errori più comuni
• Dimenticare imposte e costi finanziari.
• Non prevedere imprevisti.
• Stimare il prezzo di vendita guardando solo gli annunci migliori.
• Considerare rendimenti percentuali senza leggere le ipotesi che li producono.
In sintesi
Un buon conto economico non garantisce il risultato, ma mostra con chiarezza dove sono i rischi. Ogni numero dovrebbe avere una fonte o un'ipotesi dichiarata.
Con il Report di fattibilità di SpazioCerto puoi mettere in ordine queste voci per un immobile preciso, distinguendo dati disponibili e informazioni mancanti.
*Questo articolo ha finalità informative e non costituisce consulenza fiscale, finanziaria o di investimento.*