Posso fare il check-in di Airbnb con una cassetta delle chiavi senza incontrare gli ospiti?

Il dubbio reale

Vuoi affittare una casa ai turisti, ma lavori tutto il giorno.

Ti piacerebbe lasciare le chiavi in una cassetta con codice, chiedere agli ospiti di mandarti la foto del documento e fare tutto a distanza.

È sufficiente?

I 3 fatti da sapere

1. La sola fotografia del documento non basta.

L'articolo 109 del TULPS prevede l'identificazione delle persone alloggiate e la comunicazione delle generalità alla Questura.

L'identificazione deve permettere di verificare che chi entra sia effettivamente la persona indicata nel documento.

2. Il semplice self check-in non sostituisce l'identificazione.

Il Consiglio di Stato, con la sentenza 9101/2025, ha confermato la necessità del riscontro visivo dell'identità.

Ha però riconosciuto la possibilità di utilizzare dispositivi di videocollegamento all'ingresso, quando consentono una verifica effettiva e contestuale della persona e del documento.

Non basta quindi una fotografia inviata giorni prima.

3. Le chiavi sono un problema distinto.

Puoi organizzare modalità di accesso compatibili con le regole applicabili, ma devi considerare anche eventuali disposizioni comunali sulle cassette esterne e il regolamento condominiale.

Il trabocchetto comune

Acquistare un sistema automatizzato pensando che qualsiasi tecnologia di apertura delle porte sia automaticamente conforme agli obblighi di identificazione.

Un codice di accesso non verifica da solo l'identità dell'ospite.

La mossa pratica su spaziocerto

Prima di iniziare gli affitti brevi, organizza una procedura documentata per identificazione, accesso e comunicazioni obbligatorie.

Consulta le indicazioni ufficiali della Questura competente e conserva nel Fascicolo documenti le procedure adottate.

Fonti e cautele

Art. 109 R.D. 773/1931; Consiglio di Stato, sentenza 9101/2025.

Fonti: Giustizia Amministrativa e Polizia di Stato.