Abusi edilizi nella casa all'asta: cosa significa «non sanabile», chi paga e cosa controllare nella perizia
Se la perizia segnala abusi, il problema passa a chi compra: il Comune può ordinare demolizione o sanzioni al nuovo proprietario. Ecco cosa significano le parole della perizia e le verifiche da fare prima dell'offerta.
La risposta breve
Chi compra all'asta acquista l'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, abusi compresi. Gli ordini del Comune riguardano l'immobile e chi ne è proprietario oggi, anche se l'abuso l'ha fatto qualcun altro anni prima.
Per questo la frase «dell'abuso te ne occuperai solo se un giorno rivendi» è sbagliata e pericolosa: il Comune può intervenire in qualsiasi momento, ad esempio dopo una segnalazione.
Nell'asta non c'è garanzia per i vizi
Nella vendita forzata non spetta la garanzia per i vizi della cosa (art. 2922 del codice civile). Se dopo l'acquisto scopri difformità, non puoi chiedere al venditore di rimediare come in una compravendita tra privati.
Il prezzo di partenza più basso tiene conto anche di questo rischio: va stimato prima, non dopo.
Sanabile o non sanabile: che differenza fa?
Un abuso è sanabile quando si può regolarizzare con una pratica edilizia e il pagamento di una sanzione, se l'opera rispetta le regole urbanistiche previste. Le piccole difformità hanno spesso strade più semplici.
È non sanabile quando l'opera non può essere regolarizzata: il Comune ordina di demolirla e rimettere le cose come da progetto. Se non si esegue nei termini, la legge prevede fino all'acquisizione dell'opera e dell'area al patrimonio del Comune (art. 31 del Testo Unico Edilizia).
Nelle aste esiste anche una possibilità specifica di per l'aggiudicatario, con termini precisi dal : va valutata caso per caso con un tecnico, perché dipende da quando è stato commesso l'abuso.
Cos'è la fiscalizzazione dell'abuso
Quando demolire la parte abusiva danneggerebbe anche la parte regolare dell'edificio, il Comune può applicare una sanzione in denaro al posto della demolizione (art. 34 del Testo Unico Edilizia).
L'importo viene calcolato dal Comune con criteri di legge e non è noto in anticipo: se la perizia scrive solo «possibile fiscalizzazione» senza una cifra, quel costo resta un'incognita da verificare.
Attenzione alle perizie vecchie
Se l'asta è andata deserta più volte, tra la perizia e la vendita possono passare anni. Nel frattempo cambiano prezzi dei lavori, regole e criteri di calcolo delle sanzioni.
Una stima dei costi di ripristino scritta anni prima può risultare molto più bassa della spesa reale. Guarda sempre la data della perizia e fai aggiornare i numeri da un tecnico.
Abusi e mutuo: perché la banca può dire no
La banca fa valutare l'immobile da un proprio perito. In presenza di difformità rilevanti può ridurre l'importo finanziabile o rifiutare il mutuo.
Se ti accorgi del problema dopo l'aggiudicazione, rischi di non riuscire a pagare il saldo nei termini e perdere la cauzione, oppure di dover ricorrere a prestiti più costosi. Chiedi alla banca una valutazione prima di offrire.
Le verifiche da fare prima dell'offerta
Leggi la sezione della perizia su regolarità edilizia e urbanistica: cerca parole come «difformità», «non sanabile», «ripristino», «fiscalizzazione».
Controlla la data della perizia e se le cifre di ripristino o sanatoria sono quantificate e motivate.
Fai esaminare perizia, titoli edilizi e planimetrie da un geometra, architetto o ingegnere di fiducia, possibilmente con accesso agli atti in Comune, prima di versare la cauzione.
Inserisci nel conto economico demolizioni, sanzioni e parcelle tecniche con margine prudente: se l'operazione regge solo senza questi costi, non regge.
La mossa pratica su SpazioCerto
Apri la scheda dell'immobile nel Radar Aste e leggi la sintesi della perizia: è un punto di partenza per capire dove guardare, non sostituisce il controllo di un tecnico.
Usa gli strumenti di calcolo per vedere se l'operazione resta sostenibile anche con i costi di regolarizzazione, e cerca un tecnico nella sezione Professionisti.
Fonti e cautele
Le regole su sanatorie e sanzioni possono cambiare e i Comuni applicano criteri propri: verifica sempre la situazione del singolo immobile.
Contenuto informativo generale: non sostituisce la consulenza di un avvocato o di un tecnico abilitato.