Dopo il compromesso scopro un abuso edilizio: posso bloccare il rogito?
Una difformità scoperta prima del rogito va valutata, non ignorata.
Il dubbio reale
Ho firmato il e versato 20.000 € di .
Adesso il tecnico scopre che una veranda non è autorizzata oppure che alcune modifiche interne non risultano nei documenti del Comune.
Devo comprare comunque oppure posso chiedere indietro i soldi?
I 3 fatti da sapere
1. Prima bisogna capire quanto è grave il problema.
Non tutte le difformità edilizie hanno le stesse conseguenze.
Alcune possono essere regolarizzate; altre possono richiedere interventi di ripristino oppure risultare non sanabili.
Serve una valutazione tecnica documentata.
2. Il compromesso non diventa automaticamente nullo.
La presenza di irregolarità non comporta sempre l'annullamento dell'accordo.
Occorre verificare cosa era stato dichiarato dal venditore, la gravità dell'abuso, gli obblighi previsti dal contratto e se il problema può essere risolto prima del .
3. Puoi avere strumenti di tutela.
In presenza di un inadempimento rilevante del venditore, possono esserci i presupposti per chiedere la risoluzione del contratto oppure esercitare altri rimedi previsti dalla legge.
Se invece il problema è sanabile, le parti possono concordare una regolarizzazione prima dell'acquisto.
Non esiste però un diritto automatico al doppio della caparra per ogni difformità scoperta.
Il trabocchetto comune
Firmare comunque il rogito perché il venditore promette verbalmente di regolarizzare tutto dopo la vendita.
Oppure dichiarare unilateralmente annullato il compromesso senza conoscere le conseguenze giuridiche.
La mossa pratica su SpazioCerto
Prima del rogito, fai redigere una relazione tecnica che descriva abuso, sanabilità, costi e tempi.
Conserva perizia e documentazione nel Dossier immobile e chiedi al notaio e a un legale come gestire il contratto.
Non firmare dichiarazioni di conformità o accettazione che non corrispondono ai fatti.
Fonti e cautele
D.P.R. 380/2001, artt. 36, 36-bis e 46; artt. 1385 e 1453 c.c.; Cassazione n. 17148/2024.
Fonti: normativa edilizia e giurisprudenza sui preliminari con difformità urbanistiche.