Acconto o caparra nel compromesso: cosa cambia se l'affare salta?
Acconto, caparra confirmatoria e penitenziale hanno effetti diversi.
Il dubbio reale
Devi versare 15.000 € quando firmi il .
L'agente immobiliare ti dice che possono essere indicati come o . Ma se cambi idea o il venditore non vuole più vendere, rischi di perdere quei soldi?
I 3 fatti da sapere
1. L'acconto è un anticipo sul prezzo.
Se compri casa, viene sottratto dal saldo finale.
Se la compravendita non si conclude e l'accordo viene sciolto, l'acconto deve generalmente essere restituito, salve eventuali richieste di risarcimento o altre somme dovute.
2. La caparra confirmatoria tutela dall'inadempimento.
Se sei tu a non rispettare il contratto, il venditore può, nei casi previsti, recedere e trattenere la caparra.
Se è il venditore a essere inadempiente, puoi recedere e chiedere il doppio della somma versata.
Con 15.000 € di caparra, il doppio corrisponde a 30.000 €.
La parte non inadempiente può anche scegliere altri rimedi contrattuali previsti dalla legge.
3. La funziona diversamente.
Se il contratto prevede espressamente un diritto di recesso, la caparra penitenziale rappresenta il corrispettivo per esercitarlo.
Chi recede perde la caparra versata oppure restituisce il doppio di quella ricevuta.
Non è la stessa cosa della caparra confirmatoria.
Il trabocchetto comune
Credere che versare una caparra significhi potersi sempre liberare dal compromesso perdendo soltanto quella somma.
Con una normale caparra confirmatoria non funziona necessariamente così.
La mossa pratica su SpazioCerto
Prima di consegnare denaro, verifica quale termine viene utilizzato nel contratto e quali conseguenze comporta.
Conserva proposta, compromesso e ricevute nel Dossier immobile.
Fai controllare le clausole dal notaio prima della firma.
Fonti e cautele
Artt. 1385 e 1386 c.c.; D.P.R. 131/1986, Tariffa, parte prima, art. 10.
Dal 2025, per la registrazione del preliminare, caparre confirmatorie e acconti non soggetti a IVA prevedono generalmente l'aliquota dello 0,5%, nei limiti di legge. Questo non elimina le differenze contrattuali.
Fonti: Codice civile, art. 1386; normativa sull' aggiornata dal D.Lgs. 139/2024.