Se affitto casa ai turisti soltanto qualche mese all'anno, devo aprire la partita IVA?
Hai una seconda casa che utilizzi soltanto in estate. Vorresti affittarla ai turisti per alcune settimane e pubblicare l'annuncio su Airbnb o Booking. Se incassi qualche migliaio di euro, devi…
Il dubbio reale
Hai una seconda casa che utilizzi soltanto in estate.
Vorresti affittarla ai turisti per alcune settimane e pubblicare l'annuncio su Airbnb o Booking.
Se incassi qualche migliaio di euro, devi aprire una partita IVA?
I 3 fatti da sapere
1. Affittare una casa non significa automaticamente fare impresa.
Una persona fisica può concedere il proprio appartamento in al di fuori di un'attività imprenditoriale.
Non esiste un importo annuo di incassi che, da solo, faccia scattare automaticamente la partita IVA.
Contano il numero degli immobili e il modo in cui l'attività viene organizzata.
2. Dal 2026 il limite degli appartamenti è cambiato.
La legge di Bilancio 2026 ha ridotto da quattro a due appartamenti il numero massimo destinabile a locazioni brevi nel regime non imprenditoriale previsto dall'articolo 1, comma 595, della L. 178/2020.
Dal terzo appartamento scatta la presunzione di attività imprenditoriale.
Il conteggio riguarda gli appartamenti destinati a locazione breve nel periodo d'imposta, non soltanto quelli affittati contemporaneamente.
3. Anche con una sola casa devi rispettare gli obblighi.
Il fatto di non avere partita IVA non elimina obblighi fiscali, CIN, comunicazione degli ospiti e requisiti di sicurezza.
Inoltre, l'organizzazione dell'attività e la fornitura di servizi ulteriori rispetto a quelli ammessi nella locazione breve possono comportare un inquadramento differente.
Il trabocchetto comune
Pensare che basti affittare per meno di sei mesi oppure incassare meno di 5.000 € per evitare sempre la partita IVA.
Non esiste una regola generale di questo tipo.
La mossa pratica su SpazioCerto
Prima di pubblicare, indica quanti appartamenti vuoi destinare agli affitti brevi e quali servizi offrirai.
Consulta Rent Sicuro per valutare costi e redditività.
Chiedi al commercialista di verificare se puoi operare come privato oppure devi avviare un'attività.
Fonti e cautele
Art. 4 D.L. 50/2017; art. 1, comma 595, L. 178/2020, modificato dall'art. 1, comma 17, L. 199/2025.
Fonti: Dipartimento delle Finanze, testo vigente per il 2026; Senato, dossier sulle nuove regole.