Il condominio può vietarmi di affittare casa ai turisti?

Il dubbio reale

Hai comprato un appartamento e vorresti metterlo su Airbnb.

Alcuni condomini non sono d'accordo: temono il continuo passaggio di turisti e vogliono vietare gli affitti brevi.

Possono impedirti di utilizzare la tua proprietà?

I 3 fatti da sapere

1. Il semplice disaccordo dei vicini non basta.

In generale, l'assemblea condominiale non può limitare a maggioranza il diritto di utilizzare una proprietà esclusiva introducendo qualsiasi divieto.

Non basta una votazione contraria agli affitti brevi per rendere automaticamente illecita la locazione.

2. Un regolamento contrattuale può contenere limitazioni.

Alcuni regolamenti prevedono divieti su determinate destinazioni o attività.

Per limitare validamente l'utilizzo delle proprietà esclusive, le clausole devono avere requisiti precisi ed essere formulate in modo chiaro.

Occorre inoltre verificare che siano opponibili al proprietario.

Non è corretto sostenere che qualunque generica clausola contro le attività commerciali vieti necessariamente una locazione turistica.

3. Affittare non significa poter ignorare le altre regole.

Rimangono applicabili le norme condominiali sull'uso delle parti comuni e le prescrizioni di sicurezza.

Occorre rispettare anche gli eventuali obblighi e limiti amministrativi applicabili al tipo di attività e all'immobile.

Una locazione turistica e una struttura ricettiva con servizi non sono necessariamente la stessa cosa.

Il trabocchetto comune

Spendere 15.000 € per arredare l'appartamento senza avere mai letto il regolamento condominiale.

Oppure rinunciare perché l'amministratore afferma verbalmente che “Airbnb è vietato”.

Entrambe le decisioni possono essere sbagliate.

La mossa pratica su SpazioCerto

Prima di avviare l'attività, recupera regolamento, atto di acquisto ed eventuali comunicazioni condominiali.

Conserva i documenti nel Fascicolo dell'Area Personale.

Se trovi una clausola restrittiva, chiedi a un legale di verificarne validità e applicabilità al tuo caso specifico.

Fonti e cautele

Artt. 1102 e 1138 c.c.; giurisprudenza sulle limitazioni contrattuali delle proprietà esclusive.

Fonte: Cassazione civile, ordinanza n. 2770 del 4 febbraio 2025, sui limiti contrattuali alle destinazioni d'uso.