Se affitto due appartamenti ai turisti, pago il 21% o il 26% di cedolare secca?

Il dubbio reale

Hai due piccoli appartamenti e vuoi affittarli per pochi giorni alla volta.

Hai letto che la cedolare secca sugli affitti brevi è del 21%, ma anche del 26%. Quale percentuale devi applicare?

I 3 fatti da sapere

1. Il 21% può essere applicato a una sola unità.

Nel regime delle locazioni brevi non imprenditoriali, la cedolare secca è del 21% per una unità immobiliare individuata dal contribuente.

Se affitti due appartamenti, l'altro ricade generalmente nell'aliquota del 26%.

2. Puoi individuare l'immobile agevolato.

Non è necessario attribuire automaticamente il 21% all'appartamento più piccolo.

Nella dichiarazione fiscale puoi individuare l'unità alla quale applicare l'aliquota inferiore, rispettando le regole previste.

Esempio con canoni annui di 12.000 € e 8.000 €:

- 12.000 € al 21% = 2.520 € - 8.000 € al 26% = 2.080 €

Totale teorico della cedolare: 4.600 €.

3. Le trattenute della piattaforma non coincidono sempre con l'imposta definitiva.

Quando applicabile, la ritenuta operata dall'intermediario è normalmente del 21% a titolo d'acconto.

Potresti dover versare una differenza nella dichiarazione dei redditi.

Il trabocchetto comune

Pensare che ogni appartamento abbia diritto autonomamente al 21%.

Oppure considerare la ritenuta trattenuta dalla piattaforma come prova che non ci sia altro da pagare.

La mossa pratica su spaziocerto

Prima di calcolare il rendimento, separa i canoni dei due immobili e chiedi al commercialista di simulare la tassazione complessiva.

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Fonti e cautele

Art. 4 D.L. 50/2017, con le successive modifiche; disciplina delle locazioni brevi.

Fonte: Agenzia delle Entrate, istruzioni sulle locazioni brevi e aliquote del 21% e 26%.